图/IC photo
自2025年9月接掌招商蛇口，董事长朱文凯迎来赴任后首份年度答卷，这份财报并起火目，让新任惩办层面对一场大考。
2025年，招商蛇口营收同比下滑13.53%至1547.28亿元，公司归母净利润和扣非归母净利润的同比跌幅分手为74.65%和93.10%。
开拓业务萎缩、毛利率承压、钞票减值“吞利”，新掌门朱文凯又将何如指导招商蛇口这艘8300亿（总钞票）的巨轮驶出迷雾？
归母净利润“膝盖斩”，计提钞票减值吞吃利润
把柄招商蛇口2025年年报，公司全年完满贸易收入约1547.28亿元，同比下落13.53%，令市集关怀的是，其归母净利润仅为约10.24亿元，同比骤降74.65%；扣除相等常性损益后的归母净利润仅剩1.69亿元，同比跌幅高达93.10%。
主要财会数据和财务运筹帷幄。图/招商蛇口公告截图
这么的事迹说明，无疑低于此前的市集预期。在行业深度调度阶段，利润大幅下滑常常意味着企业盈利武艺、钞票质料与运筹帷幄管控面对多重挑战。招商蛇口归母净利润跌幅跨越七成，这一“膝盖斩”背后，是多重身分重迭作用的成果。
对于利润运筹帷幄同比下落，招商蛇口在此前预报时解说谈：房地产开拓名目靠拢请托范围减小，贸易收入同比下落；对连结营企业的投资收益及股权出售收益同比减少；部分房地产开拓名目存在减值迹象，公司结合市集情况，把柄严慎性原则相应计提减值准备。
手脚招商蛇口的中枢压舱石业务，开拓业务2025年完满贸易收入1308.29亿元，同比下落16.33%，降幅跨越举座营收，成为牵累事迹的主要身分。开拓业务的松开，胜利源于销售端的疲软。2025年其签约销售面积716.12万普通米，同比下滑23.48%。
在营收松开的同期，毛利率捏续低位运行，进一步挤压了利润空间。2025年招商蛇口毛利率为13.76%，其中开拓业务毛利率为15.33%。
然则，吞吃利润的最大名目当属计提钞票减值。把柄招商蛇口发布的公告，2025年计提钞票减值准备统统约42.7亿元，胜利减少包摄于上市公司推动净利润29.18亿元。
从具体组成来看，存货跌价准备是皆备主力，金额约32.69亿元，占计提总数跨越70%；此外还有信用亏损准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元等。存货跌价准备的大范围计提，直指公司历史上获得的高价地块名目，这也揭开了行业上行期激进投资留住的隐患。
本次计提钞票减值准备情况（单元：万元）。图/招商蛇口公告截图
三年存货跌价超90亿，昔日高价地沦为事迹包袱
事实上，在行业上行期，高溢价抢下的“地王”名目已成为当下许多企业的职守。从名目端看，招商蛇口减值直指高价抢地的留传风险。
典型案例是重庆招商渝天府名目，2025年新增计提存货跌价准备高达8.79亿元。该名目地块是招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，溢价率接近130%，成交楼面价约1.05万元/普通米。彼时的“香饽饽”，在市集下行周期中不得不俯首折价。
另一个典型案例是广州招商湾区1872名目。这是招商蛇口插足广州南沙区的首个名目，2021年过程110轮强烈举牌，以41.31亿元竞得，溢价率近36%。该名目计提存货跌价准备7664万元。
此外，厦门湾湖臻境名目也在2025年计提存货跌价准备4.33亿元。该名目是招商蛇口于2023年5月在厦门2023年首场土拍中，以63.7亿元总价竞得，成交楼面价跨越5万元/普通米，溢价率12.15%。
这些均是招商蛇口也曾布局的重心名目。拉万古辰线看，2023年至2025年，招商蛇口计提的存货跌价准备分手为22.76亿元、35.75亿元、32.69亿元，3年累计存货跌价准备超90亿元。这意味着，往常3年间，这家央企巨头每年都在为存货跌价“买单”，历史包袱捏续牵累事迹说明。
值得关怀的是，2025年9月，招商蛇口完成惩办层更替，B体育官方网站首页朱文凯由总司理升任董事长，聂清晨出任总司理。
对于此番靠拢计提的影响，聂清晨在2025年岁迹讲解会上暗意，这些管帐处理在短期内对公司报表利润有一些影响，天然从永远来看亦然在夯实公司的钞票质料，为将来松驰安适作念准备。
一边减值、一边激进拿地，转型仍处攻坚期
然则，在计提减值的同期，招商蛇口2025年的拿地节拍并未放缓，其中不乏高价地。年报线路，公司2025年累计获得43宗地块，总地价938亿元，拿地额比拟2024年的486亿元险些翻了一倍。
其中，2025年3月，招商蛇口以约27亿元、超70%溢价率拿下成都高新区一地块，楼面价为3.17万元/普通米，刷新成都楼面价记录；同庚7月在深圳，招商蛇口又以21.55亿元、超86%溢价率斩获前海一宅地，楼面价约8.42万元/普通米，刷新深圳楼面价。
在事迹发布会上，聂清晨强调，近两三年投资的好名目将逐步结转利润，帮公司缓解事迹压力。
在行业举座投资松开、大量房企严慎拿地的配景下，招商蛇口逆势加大投资力度，试图通过优化土储结构，为后续发展储备优质名目。从投资布局看，招商蛇口2025年新增的宗地块中，中枢10城投资占比近90%，一线城市占比63%。但是，部分地块高溢价拿地、刷新区域地价记录的行径，让市集不得不担忧其将来盈利前程。新高价地是否重演减值风险，成为悬在事迹之上的隐忧。
对于2026年销售计较，惩办层暗意，结合公司现在以及本年大约的投资强度铺排，全口径销售基本上和昨年保捏十分，接近昨年的水平，但是销售计策依然坚捏以销定产、以销定投的原则，审慎的原则，不盲目追求范围，但是会追求有质料、有回款的销售增长。
朱文凯暗意，招商蛇口过程多年的开拓，仍是不只纯是一个开拓商，领有行业全链条的开拓、运营和就业的抽象武艺，围绕开拓业务、钞票运营、物业就业三类业务构建了一个行业全生命周期的抽象发展形状。三者不是孑然的，是一个从空间营造到内容运营再到生涯就业的完好闭环。招商蛇口具备从空间+内容+就业的高品性提供居品的抽象武艺，践诺上不是一旦一夕酿成的，也不是单一赛谈能够复制的。
这一表述，明晰勾画出招商蛇口的转型所在。在行业告别高增长、开拓业务见顶的配景下，向抽象运营就业商转型，险些是扫数头部房企的共同遴荐。但从面前运筹帷幄结构来看，招商蛇口转型仍处于低级阶段，钞票运营、物业就业等业务天然对营收孝敬逐步莳植，但尚不及以对冲开拓业务的波动，无法扛起事迹大旗，短期内仍难以解脱对开拓业务的依赖。
现在，对于赴任半年多的朱文凯而言，稳住这艘8300亿的巨轮、成就利润表，是中枢任务，亦然一场不小的检察。一次性的财务“排毒”仅仅运转，何如让聚焦中枢城市的投资果真更始为利润，如安在开拓业务以外培育出能扛大旗的第二弧线，才是这位新掌门东谈主要面对的问题。
新京报贝壳财经记者 袁飘逸B体育
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